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立地に難のある土地ではアパート建設が進む可能性が高い。土地の上にアパートなどの住宅を建てれば固定資産税や相続税評価額が下がることから、2015年の相続増税以降、とりわけ首都圏ではアパート建設が飛躍的に増大、空室率が格段に高まっているのは周知のとおりだ。

むろん国もこのことは承知しており、生産緑地の指定期限が切れた30年後も、10年毎の延長を可能とする「改正都市緑地法」の施行を6月に行った。しかしすでに30年経過し、土地所有者も高齢化が進んでいる。実際に延長ができるのは、所有者が農地を維持できる体力があるか、後継者がいる場合に限られるだろう。また、同法では、単に農地として維持するのではなく、農産物の直売所や農家レストラン等の設置も可能としたが、これらを適用できる所有者も同様に限定的だ。

これからマイホーム購入を検討する向き、不動産売却を検討する向きには非常に悩ましい問題だ。圧倒的な土地放出の前では、不動産価格は下落するしかない。「売るなら今」「買うなら2022年以降」と判断できるケースもあるだろう。ただし悩ましいのは、住宅ローンの金利水準の動向だ。現在は日銀の金融緩和方針もあり、歴史的な低金利下にあるが、この状態が2022年以降も続く可能性は不透明だ。金利が上昇すれば、同じ支払額で借りられる住宅ローン額が減少するため不動産価格には下落圧力が働く。一方で、現行水準で住宅ローンをFIXしておけば総支払額は抑えられる。

本格的な人口減少、少子化・高齢化はこれから始まる。不動産は1にも2にも3にも、立地が大事だ。不動産を購入する場合は、生産緑地のことも頭に入れて、将来的に価値が落ちない、落ちづらい立地をよくよく吟味する必要があるだろう。まずは、周辺に生産緑地がどの程度あるか、自治体に尋ねるなどして把握してみよう。その際には自治体における、とりわけ生産緑地の扱いをめぐる施策検討の有無も確認したい。大量の生産緑地を抱え、かつ自治体で何ら方策も検討されていない場合は要注意だ。