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生産緑地法をめぐる動きを、時系列に沿って整理してみよう。1974年に公布された生産緑地法では、市街化区域内の農地の宅地化を促す目的で、大都市圏の一部自治体では農地の「宅地並み課税」が行われ、これにより都市近郊の農地はその多くが宅地化されることになった。当時は深刻な住宅不足が問題になっていたため、これの解消が狙われたのだ。

そして、1992年の同法改正によって、市街化区域内の農地は、農地として保全する「生産緑地」と、宅地などに転用される農地に分けられた。生産緑地に指定されると固定資産税は農地並みに軽減され、相続税の納税猶予を受けることも可能だ。生産緑地の所有者はこうした優遇措置を受ける代わりに、建築物を建てるなどの行為が制限され、農地としての管理が求められた。

「生産緑地」とは原則としてすべて、住宅建設可能な市街化区域内にあることがポイントだ。同法の適用は1992年からで、期限は30年後。つまり2022年以降、生産緑地の多くが宅地化する可能性が高いのだ。

この期限を迎えたとき、所有者が病気などで農業に従事できなくなった、あるいは死亡などの場合に、所有者は市区町村の農業委員会に土地の買い取り申し出を行える。この買取り申し出に対し自治体は、特別の事情がないかぎり時価で買い取るものとされているが、市区町村が買い取らなかったり、生産緑地として他に買う者がいない場合には、この生産緑地指定が解除される。これまでの実績では、予算不足などの理由から、自治体による買い取りの実績はほとんどみられない。

そうなると、優遇された固定資産税が数百倍にハネ上がるため、所有者は土地を持ち続けられず、売却するしかなくなるだろう。こういったまとまった土地を仕入れるメインプレーヤーは、一戸建てを建設する大手ハウスメーカーや、ローコスト住宅を建設するパワービルダーと呼ばれる企業群だ。立地がよければマンションデベロッパーが触手を伸ばすだろう。