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住宅ローンに限らず、ローンは利息を先取りするしくみになっています。これについて、以下に借入金額3,000万円、金利1.0％、元利均等返済の住宅ローンを利用した場合を礼に挙げて説明します。なお、ここでは、説明を簡単にするために、住宅ローンを年1回まとめて返済すると考えます。

まず返済1年目は、3,000万円×1.0％＝30万円の利息を払うことになります。仮に年間の返済額を120万円とすると、そのうち、利息の30万円だけが最初に差し引かれ、残りの90万円だけが元金の返済に回ります。この時点でローン残高は2,910万円となります。

2年目は、この2,910万円に対して金利が1.0％かかります。その結果、2年目に支払う利息は29万1,000円になります。返済額120万円のうち利息を引いた、90万9,000円が元金の返済に回ります。

このように、支払う利息は元金（＝残債）に応じて決まるため、残債の多い最初のうちは、なかなか元金が減らないのです。