住宅ローン
マイホーム購入にあたって重要なのが。住宅ローンです。住宅ローンについてのご説明の前に、まずは物件の購入から契約までの流れを確認しておきましょう。
購入に突き進む前に、まずはその物件が本当に家族の希望に合うものか、再度チェックしましょう。販売担当者に「他にも検討中のお客さまがいらっしゃいます」などと言われると、焦って購入を急いでしまいがちですが、大きな買い物ですから、今一度さまざまな面から見直してみましょう。ただし「他にも…」という販売担当者の言葉は、急がせるための常套句というわけではありませんので、判断は早いに越したことはありません。 購入申し込みの時点では、条件や価格は最終確定していません。 新築物件は、特に価格や諸条件が未確定の中で、購入申し込みが行われる場合が多いです。
中古物件では、売主（不動産仲介会社）と条件や価格の確認・交渉を行い、合意に至ったときには売主側が「売渡承諾書」を、買主側が「購入申込書（買付証明書）」を発行する、という手続きをとることもあります。
誤解されがちですが、「購入申し込み」は契約ではありません。単に「買いたい」という意思を表明するだけのもので、その意思表明に基づいて、売主と買主が細かな条件を話し合い、合意できれば正式に売買契約を結ぶことになります。
人気の物件では、購入希望者が重なることがあります。その場合には、先着順もしくは抽選で購入者を決めるのが一般的です。先着順の場合には、売り出しから申し込みを随時受け付けていて、早く申し込んだ人から決まっていきます。 抽選の場合には、売り出しから一定期間申し込みを受け付け、締め切り後に抽選会を行い、購入できる人を決めます。
人気が高いエリアの新築マンションなどでは、倍率が数十倍という物件も珍しくありません。申し込みが受け付けられたら、諸条件や価格の交渉などを経て、最終的に詳細の合意まで進みます。合意に至ったら、買主がその内容を理解し確認できるよう「重要事項説明」が行われます。その上で問題がなければ、売買契約を結ぶことになります。
売買契約に至るまでの流れを説明してきましたが、一つ気になることがあります。もしも途中で気持ちが変わって購入をやめたくなったら、申し込みは撤回できるのでしょうか。 多くの人にとって、住まいは人生で数少ない大きな買い物です。家族のニーズが変わったり、気持ちに変化が生じたりしたときには、「営業の人に悪いから」などと考えるより、方針を転換すべきでしょう。 購入申し込みは、先にも説明した通り契約ではありませんから、撤回することができます。申込金を支払っている場合にも、原則として全額返還されます。ただ、だからといって気軽に申し込むのではなく、さまざまな検討を重ねて、気持ちがしっかり定まってから行いましょう。
自己資金だけで住まいの購入費用を賄える人は少数です。多くの人が住宅ローンを利用することで資金を確保しています。 住宅ローンには銀行の他、ノンバンクと言われるさまざまな機関や保険会社などが競い合って進出しています。競争も激しく、手掛ける住宅ローンの特色を打ち出すために、どの貸出機関もさまざまなメニューを用意していますから、まず「どこのどの種類の住宅ローンを選んだらいいか」というメニューの選択が、最初のポイントになります。
そうした視点でたくさんの宣伝広告を見ていると、「いろいろな住宅ローンがあるけど、それほどの違いはあるの？」という疑問が浮かぶかもしれません。でも、住宅ローンは種類によって、申込資格に始まり、金利タイプ、返済方法、返済期間、保険の条件、手数料など、メニューごとのさまざまな条件に大きな違いがあります。 それぞれの条件を確かめて、自分の希望にできるだけ近いものを選びたいですね。
住宅ローンには、公的住宅融資と銀行などの民間住宅融資がありますが、財形住宅融資と一部自治体ごとの住宅融資以外の公的住宅融資はどれも姿を消して、現在は大半を民間住宅融資が占めています。民間住宅ローンは住宅を買う人の実情に合わせて、金利の仕組みなどに細かな違いを出して、それに申込資格や利用条件などを組み合わせたメニューが多く、一つの金融機関だけでもかなりの数の住宅ローンがあります。
それだけに、住宅ローンを利用するときには、どの金融機関のどの種類にするかというメニュー選びの感覚がポイントになります。 住宅ローンの返済中に、もし大きな病気や事故などで収入が途絶えてしまったら……というのは、住まいを買う際の心配事ですよね。どの住宅ローンを利用するかを選ぶときには、借入金を返すときのことをぜひ考えておいてください。「いくら借りられるか」という借り入れる人の希望は、「いくら返せるか」という貸し出す側の金融機関の判断で決まります。これは大きなポイントですから頭に入れておきましょう。
民間住宅ローンのメニューの中には、「フラット35」という名前の付いたものがあります。これは、住宅金融支援機構が民間金融機関をバックアップする仕組みの長期固定型金利の住宅ローンです。 返済が始まった後も、一度決めた金利が全額返済まで変わらないタイプの住宅ローンは、民間金融機関による実施は難しく敬遠されがちな事情があります。そのため、住宅金融支援機構の独自の仕組みによって、民間の銀行などが不安なく融資できるのがこの「フラット35」で、特に低金利の状況では注目を集めます。
長期間にわたって、借り入れ当初の金利設定がそのまま継続されるという基本的な特徴の他に、保証料や繰り上げ返済の手数料が要らないことや、住宅の建て方を技術的にチェックする仕組みなど、民間住宅ローンにはない大きなメリットがあります。100万円以上、最大8,000万円まで借り入れできるということも特徴の一つです。（建設費または購入価額以内）
「変動型金利」は名前の通り、返済を開始した後もその時々の市場金利に応じて、一定の条件で借り入れ当初の金利が変わる仕組みの金利です。一般に固定型金利より金利が低くなっています。このタイプの金利は半年ごとに見直されますが、返済額は5年間変わらず、5年ごとに改定されます。
この改定で返済額が増える場合には、「前返済額の1.25倍まで」という条件があります。 この金利タイプのメリットは、これから金利が低下する場合はそれに対応して当初の返済金利も低く下げられる点です。従って、「これから金利が下がりそうだ」と予想される局面で選ぶと有利です。反対に、金利が上がりそうだと予想されるような場合は、当初の金利が高くなるという不安があります。
返済が始まった後も当初決めた金利を変更しない仕組みの金利が「固定型金利」です。 この固定型金利には、二つのタイプがあります。一つは、返済終了までの全期間にわたって金利を変更しない「全期間固定型金利」。「フラット35」はこのタイプになります。 もう一つは、2年あるいは5年、10年といった一定期間だけ金利を変更せず、これら期間が終わると変動型金利に変わる「期間選択型固定金利」です。ただし、このタイプでも、期間終了後に再度固定型金利を選べるものもあります。
「固定型金利」は、借り入れ時が低金利の市況だったとして、もしも将来金利が上がったとしても、借入時の金利は変わりません。従って、「契約時に総返済額が決まっていて将来も変わらない」という安心感と資金計画の立てやすさがメリットですが、「変動型金利」よりも利率が高くなります。 どのタイプの金利を選ぶかは、なかなか判断が難しいです。これは、今の金利が将来下がるか、あるいは上がるかという予想がとても難しいからです。将来の金利を予想して金利タイプを選ぶときには、借り入れる人の年齢や借入期間、その間のライフプランも大きく関係してきます。場合によっては、期間選択型固定金利の適用年数を何年にするかを考えたり、返済期間途中での借り換えを視野に入れることも必要になります。
その他の金利タイプには、「金利ミックス型」と呼ばれるものがあります。変動型金利と固定型金利を合わせたタイプの住宅ローンです。例えば、3,000万円の住宅ローンを金利ミックス型で組む場合には、変動型金利で1,500万円、固定型金利で1,500万円という契約を結ぶことになります。 また、変動型金利に伴う将来の金利上昇の不安を軽減するものとして、金利の上昇限度を定めた「上限金利設定型」と呼ばれるローンもあります。変動型金利のローン契約を結ぶとき、「これ以上はローンの金利を上げない」という上限を設定する仕組みの金利タイプです。 上限のない変動型金利に比べると金利は高めになりますが、「金利が天井知らずで上がるのでは」という不安を減らすメリットのある変動型金利です。
住宅ローンで「いくら借りられるか」は「いくら返せるか」で決まります。同じ金額を借りる場合でも、返済方法によっては総支払額や家計への負担が大きく違うので、自分に合った返済方法を選びたいですね。
「元利均等返済」とは、毎月の返済額が返済開始から期間の終了まで均等となる返済方式です。 毎月の返済額が一定ですので、将来の返済計画の見通しが立てやすいです。 元金均等方式に比べ当初の毎月の返済額は少なくなりますが、利息の支払総額は多くなるのが特徴です。
「元金均等返済」とは、毎月の返済額が元金を借入期間で均等割りした金額と元金の利息の合計額となる返済方式です。 借入れ当初の返済金額が多く、元金の減りに応じて毎月の返済額が少なくなります。 元利均等方式に比べ当初の毎月の返済額が多くなりますが、利息の支払総額は少なくなるのが特徴です。
「元利均等返済」は毎月の返済額が一定なので、家計支出が計画的になりライフプランを立てやすい、というメリットがあります。しかし、返済額の内訳をみると、返済期間の前半では利息の方が多く返済総額が大きくなるので、借入金残高の減り方が遅く、従って同じ返済期間で見た場合、元金均等返済よりも総返済額が多くなるという点がデメリットになります。
これに対して「元金均等返済」は回を追って元金の返済が早く進むので、毎月の返済額（元金＋利息）が回を追うごとに少なくなっていきます。また、実際に元利均等返済よりも総返済額が少なくなるという点が大きなメリットです。反面、返済開始当初の毎月返済額が最も高いため、他の支出も多い住宅ローン返済初期に、支払い負担が重くなるという点がデメリットになります。
どちらの返済方法がいいのかは各家庭のライフプランによりますので、きちんとライフプランと照らして検討することをおすすめします。
元利均等か元金均等かという返済方法の選択が決まると、次に「ボーナス併用返済」を採用するかどうかを考えることになります。ボーナス月にはその他の月より多めに支払う返済方法ですが、毎月の月収は定額であるのに対して、ボーナスは時期によって大きく変動しますから、この方法を利用するかどうかは慎重に検討する必要があります。また、職業によってはボーナスという形での収入がない場合があるので、ボーナス返済の利用は、通常は会社勤めの人や公務員などサラリーマンに限られます。
住宅ローンの返済は長期間に渡ります。長い返済期間中には思いがけない大きな収入があったり、給与が増えたりすることも十分考えられますよね。これを住宅ローンの返済に生かさない手はありません。 その方法として「繰り上げ返済」があります。「繰り上げ返済」を活用すれば、経済的に潤っている時に多めに支払うことでローン残高を減らし、後々の返済負担を軽減することができます。繰り上げ返済には、返済期間を短くする「期間短縮型」と毎月の返済額を減らす「返済額軽減型」という二つの方法があります。
「期間短縮型」は、毎月の返済額を減らさず返済期間を短くするもので、将来支払うはずだった利息を減らし総支払額を小さくできる、というメリットがあります。これに対して「返済額軽減型」は毎月の返済額を少なくする方法なので、家計の負担を軽減できます。月収が減ってしまった場合や、子供の教育費などで月々の支出が増えてしまった場合などに効果を発揮します。
金融機関によっては、繰り上げ返済に手数料が必要な場合がありますから、将来、繰り上げ返済の利用を考えるなら、住宅ローンを選ぶ時に金融機関に確認するようにしましょう。
