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国民の８人に１人が住むとされる分譲マンションの老朽化が深刻だ。全国の約６４４万戸のうち築３０年以上が約１８５万戸と約３割を占める。昭和５６年５月以前の旧耐震基準の建物も約１０４万戸あるが、居住者らの権利を定める「区分所有法」や住人の高齢化の影響で合意形成が難しく、修繕や建て替えもままならない状態だ。

高度経済成長とともに昭和３０年代から都市部を中心に本格的な建設が始まった分譲マンション。一般的に築３０年を超えると、外壁や給排水管に傷みが目立ち始め、安全性に課題が出たり、生活にも支障を及ぼしたりする恐れがあるとされる。

建て替えるか、大がかりな修繕が必要となるが、そこには区分所有法の壁がたちはだかる。住人らでつくる管理組合による建て替え決議には、全世帯（区分所有者）の５分の４以上の賛成が必要だが、国土交通省によると、これまで建て替えに至ったのは準備中を含めわずか２７４件（平成３０年４月時点）にとどまる。背景には、老朽化と比例する居住者の高齢化がある。年金生活で月々の修繕積立金の支払いが困難な高齢の住人がいる中で、１戸あたり必要となる費用の負担が大きくなり、建て替えや大規模修繕への同意を得るのが難しいケースが多い。

国は、老朽化マンションの建て替えを円滑に進めるため、建て替え前後の権利関係の移行など必要な手続きを定めた「マンション建替え円滑化法」を平成１４年に施行。だが、建て替えは進んでおらず、防災面や防犯面での悪影響を懸念し、独自に対策を進める自治体もある。

東京都は、専用相談サイトで「マンション管理士」の派遣や助成制度といった支援策を紹介するほか、昭和５８年末までに建設したマンションに対し、管理状況の届け出を義務付ける条例案を議会に提出。大阪市は平成２８年度から建て替えや修繕などマンションの再生に必要な検討費に補助金を出す制度を設けた。

経済ジャーナリストの榊淳司（さかき・あつし）氏（５６）は、「現状の区分所有法がある限り多くのマンションは廃虚化の道をたどらざるを得ない」としたうえで、「危険な集合住宅に対して、使用の停止や解体などの手続きがすぐに取れるよう、行政が介入しやすい仕組みを早急に整えるべきだ」と指摘している。

マンション建替え円滑化法　老朽マンションの建て替えに関する手順などを迅速に進めることを目的に、平成１４年に施行。工事契約や権利変換をスムーズにするため法人格を持つ「建替組合」の設立などの手続きを整備した。東日本大震災を受けた、２６年の同法改正で、耐震性が不足しているマンションは、一定の条件で、建て替え時の増床を可能にする容積率の緩和や、５分の４以上の賛成で敷地売却できることなどが盛り込まれた。

区分所有法　分譲マンションなど区分所有建物の権利関係や管理運営を定めた法律。昭和３７年に制定され、専有・共用部分などの権利関係や、規約、集会に関する規定を整備した。５８年に改正され、区分所有者（住人）による管理組合結成や、建て替えの規約などが盛り込まれた。一方で、大規模修繕など建物に重大な変更を行う場合に区分所有者の４分の３以上、建て替えは５分の４以上の賛成が必要と規定。専門家から「厳格過ぎて老朽化対策の妨げになっている」との批判もある。