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住宅ローンの返済方法には大きく分けて毎月の返済額が一定の「元利均等返済」と、毎月返済する元金が一定の「元金均等返済」の2種類があります。

元利均等返済は、その名の通り、元金と利息の合計額がずっと変わらない返済方法です。

メリットは、返済額が一定で長期の返済計画が立てやすいことと、返済当初の返済額が元金均等返済に比べて少なく済むため利用しやすいことが挙げられます。

その為、住宅ローン金利利用者のほとんどがこのタイプのローンを選んでいます。

住宅ローンでは、返済額から利息を先取りするというルールがあります。そのため、1回あたりの返済額が、利息とほぼ同額であれば、なかなか元金が減っていかないということがおこります。その結果、元金均等返済と比べると、総返済額が多くなってしまうデメリットもあるのです。

1カ月あたりの利息は、「直前の残高×（金利÷12ヶ月）」で計算できます。

この式からは、金利が直前の残高にたいしてかかることがわかります。返済額がずっと変わらない元利均等返済では、残高が多い最初のうちは、返済額のうち利息に回る部分が多く、返済しても元金がなかなか減らないという状態が続きます。

残高が多い最初のころに繰り上げ返済をすると、繰り上げ返済分はすべて元金の半歳に回るため、返済期間や総返済額を効果的に圧縮できます。